תכנון מס נדל"ן

מההגדרה של "דירת מגורים" בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), ובסעיף 122 לפקודת מס הכנסה, ולאור הפסיקה שעסקה בהגדרת "דירת מגורים" במסגרת חוק מיסוי מקרקעין, ניתן לומר כי הכנסה מהשכרת "דירת נופש" זכאית לפטור ממס הקבוע בחוק מס הכנסה ולהקלה במס הקבועה בסעיף 122 לפקודה

ההוראה המאפשרת לנכות מן השבח במכירת המקרקעין את הרווח הנוסף השלילי, נועדה להביא בחשבון את השקעתם של בעלי המניות ברכישת מניותיהם. הפער בין הוראות התחולה של הרווח הנוסף השלילי לבין ההוראות הקובעות את יום ושווי הרכישה של מקרקעין שהתקבלו אגב פירוק איגוד, עשוי בנסיבות מסוימות לגרום לתוצאת מס בלתי רצויה

בית המשפט קבע, כי בתכנון מס המתבסס על רכישת חברה אחת בידי חברה אחרת, חלוקת דיבידנד מהחברה הנרכשת, ומכירת מניות החברה הנרכשת במחיר נמוך יותר ממחיר רכישתה, לא נוצר הפסד הון. הפיצול כאמור יכול וישפיע גם על האפשרות לפיצול התמורה בעסקת מקרקעין

ביהמ"ש קבע כי עסקאות שהוצגו כעסקאות למכירת קרקע לרוכשים והזמנת שירותי בנייה על ידם בנפרד, הן עסקאות כוזבות שתכליתן היתה ליצור מצג של רכישת דירות באמצעות קבוצת בנייה, בעוד שהמהות האמיתית היא מכירת דירות גמורות כקבלן בונה, לרוכשים השונים. נקבע, כי העסקאות שהוצגו הן בדויות וכי יש בהן כדי להשית על מארגנן אחריות פלילית כבדה

לא תמיד מרוויחים בנדל"ן, ולעיתים ההשקעה כרוכה בהפסד. נתייחס להפסדים הנובעים מהשכרת נכס, ולהצביע על האפשרות לנצלם (התלויה בסיווג ההפסד) כמו גם על העיוות החקיקתי הקיים בפקודת מס הכנסה בהקשר זה

לאחרונה הורחבה האפשרות לתשלום מס בשיעור של 10% על הכנסה משכר דירה, במסגרת תיקון חקיקה המאפשר את דחיית מועד התשלום. להלן נסקור את תנאי הזכאות לשיעור המופחת, ונציע עצות פרקטיות

רכישת קרקע ע"י בעל שליטה בחברה קבלנית, במקביל לרכישת חלק מן הקרקע ע"י החברה בעסקת קומבינציה, ולאחר מכן הזמנת שירותי בנייה ע"י בעל השליטה מן החברה שבבעלותו, מהווה תכנון מס המוכר ע"י ועדות הערר

תקציר: לשאלה מהו מועד ההכרה בהכנסה אצל קבלן הבונה למכירה חשיבות כספית ניכרת. דיני המס סוטים מכללי החשבונאות בהקשר זה וקובעים הוראות ספציפיות. נציג להלן בקצרה מהם הכללים הרלוונטיים בשאלה ומהי השפעתם.

ועדת הערר קבעה, כי העוררת שפעלה כמארגנת של קבוצת רוכשים שימשה למעשה כיזם אשר רכש את הקרקע מן הבעלים, ומכר לרוכשים דירות מגורים. בהתאם, הוטל על העוררת מס רכישה, מס מכירה וכן מס הכנסה בגין מכירת דירות המגורים

פריסת מס השבח מתאפשרת על פי לשון החוק לתקופה של 4 שנים או לתקופת הבעלות בנכס, לפי הקצרה מביניהן. לדעתנו, במקרים של העברות פטורות ממס כגון ירושה, מתנה, גירושין ומקרים נוספים - ניתן לקחת בחשבון גם את תקופת הבעלות בידי המעביר, וכך להגדיל את אפשרות הפריסה ולחסוך במס

חלק מן ההקלות בדיני המס למכירה או העברה של מקרקעין קובעות כי תחולתן ביחס לקרקע מותנית בהשלמת בניה על הקרקע. בפסק דין חדש, נקבע כי השלמת הבניה אינה חייבת להיעשות ע"י המוכר דווקא ויכול שתיעשה על-ידי מי שרכש ממנו

תושבים חוזרים הזכאים בישראל לפטור מרווח הון הנוצר כתוצאה ממכירת נדל"ן בחו"ל, יחויבו בתשלום מס במדינה הזרה למרות שהם אינם תושבי אותה מדינה זרה, וזאת מכוח האמנה למניעת כפל מס

לא רבים מודעים לכך כי גם מכירת דירת מגורים בחו"ל (ולא רק בישראל) עשויה ליהנות מפטור מלא ממס רווח הון. ברשימה זו ייסקרו התנאים בהם יש לעמוד לצורך דרישת הפטור

הטלת המס על הרווח הנוסף נועדה לסגור פרצת מס, שלפיה רווחי האיגוד היו משמשים לרכישת מקרקעין, שהועברו בפטור לבעלי המניות, מבלי ששולם בגינם מס על חלוקת דיבידנד. ברם, מיסוי הרווח הנוסף במקום שרכישת המקרקעין מומנה באמצעות הלוואות מחטיא את תכלית הטלת המס על הריווח הנוסף ולכן יש לנטרל את מרכיב ההלוואות בחישוב המס

בטור מן השבוע שעבר ציינו מהם תכנוני המס החייבים בדיווח הקשורים קשר הדוק למקרקעין. להלן נצביע על דרכי התמודדות עם החקיקה, בפרט בהתייחסות לפעולה שעניינה רכישת שירותי בניה (או קבלת מימון) כנגד תשלום תמורה המחושבת לפי סכומי מכירה של המקרקעין

התקנות בעניין תכנוני מס החייבים בדיווח שהותקנו לאחרונה כוללות בחובן התייחסות גם לעסקאות שירותי בנייה/מימון כנגד קבלת תמורה באחוזים ועסקאות של קבוצות רכישה. להלן יוצגו ההשלכות של סיווג פעולות אלה כתכנון מס חייב בדיווח